【基本案情】

蒲某名下两套门市，先出租流转至孙某甲经营超市，租期至 2027 年，超市已付清 2024.4.20-2025.4.19 全年租金给原出租方安某甲。 王某、衣某因蒲某欠债，签订以物抵债协议，后续分别在 2024 年 5 月、6 月办理不动产登记，正式取得房屋所有权。二人起诉要求超市腾空房屋，并按月 12500 元支付占有使用费。 法院认定：以物抵债协议不直接产生物权效力，二人自不动产登记完成才取得房屋产权；超市租赁关系设立、租金支付均早于产权变更，适用 “买卖不破租赁”，租赁合同继续有效，无权要求腾退。 2024 年度租金超市已足额付给前出租人，新房主就该段租金应另行起诉收款方主张；2025 年度起租金归属王某、衣某，超市直接向二人支付全年 150000 元。原告诉请腾房、支付前期占用费全部驳回。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 不动产物权变动以登记为准，以物抵债协议仅为债权约定，未办证前不发生房屋所有权转移。

2. 《民法典》买卖不破租赁：租赁在先、产权变动在后，原租赁合同对新房主继续有效，承租人有权在租期内正常使用房屋，无需腾退。

3. 承租人已依约向前一手出租人付清对应租期租金，无重复付费义务；新房主不能向承租人重复索要该期间费用，只能向收取租金的第三方另行维权。

4. 下一期租金到期后，产权人为合法收益权利人，承租人应直接向新房主交付租金。

5. 原告无证据证明承租人、原出租人恶意串通损害其权益，排除买卖不破租赁的主张不成立。

【法条依据】

1.《民法典》第二百零九条：不动产物权变动经登记生效。 2.《民法典》第二百二十九条：仅法院 / 仲裁物权确权文书可直接发生物权变动，以物抵债调解书、协议不在此列。 3.《民法典》第七百二十五条（买卖不破租赁）：租赁物在承租人占有期间所有权变动，不影响租赁合同效力。 4.《民事诉讼法》第六十七条：举证不足承担不利后果。