【基本案情】

被告侯某某、吴某某夫妻向原告路某及其父亲累计借款、投资款合计 250 万元，双方 2019 年 1 月 2 日签订《以房抵债协议书》，约定侯某某夫妻将其从某某置业公司购买的案涉房屋作价 110 万元抵偿等额债务，房屋当日交付原告，双方约定后续具备办证条件时配合过户。 案涉房屋开发商仅办理楼栋整体初始登记（大证登记在开发商名下），侯某某签订商品房预售合同后，未缴纳契税、提交材料办理分户不动产权证，房屋一直未登记至侯某某、吴某某名下。 原告起诉两项核心诉求：1. 直接确认案涉房屋归自己所有；2. 判令侯某某、吴某某、开发商三方共同配合办理过户至原告名下。 被告抗辩：房屋抵债价格过低、仅为借款担保、不同意过户；开发商主张与原告无合同关系，无过户义务。 另案生效民间借贷判决书已确认：以房抵债抵扣 110 万元债务后，侯某某、吴某某仍欠付 140 万元本金及利息，抵债协议真实有效，并非流质担保。原告名下无其他房产，具备当地购房资格，房屋已完成实际交付由原告占有使用。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 区分债权效力与物权效力，未登记不能直接确权 依据《民法典》209、214 条，不动产物权变动必须完成不动产登记才发生效力。以房抵债协议属于债权合同，仅产生要求对方配合过户的请求权；案涉房屋现仍登记在开发商名下，未过户至侯某某夫妻，更未过户至原告，物权未发生转移，故原告诉请直接确认房屋归其所有，法院不予支持。

2. 以房抵债并非抵押担保，协议应当履行过户义务 被告主张房屋仅为借款担保、还清欠款返还房屋，但无任何证据佐证；结合书面抵债协议、另案生效判决认定，双方是债务抵销、房屋转让关系，不存在流质抵押，侯某某、吴某某负有依约协助过户的合同义务。

3. 开发商负有配合分户、二次过户的协助义务 开发商与侯某某存在商品房买卖合同关系，具备分户办证条件却因侯某某不配合未完成分户登记；案涉房屋最终过户至原告，需要开发商先配合将房屋分户登记至侯某某名下，再由侯某某夫妻过户给原告，故法院判令开发商一并履行协助义务。

4. 原告具备购房资格、房屋已实际交付，过户请求应予支持 原告无房产，满足当地购房政策，房屋早已交付占有，不存在履行不能的障碍，在抵债协议合法有效的前提下，原告有权起诉要求全部相关主体配合完成不动产转移登记。

5. 举证规则：被告单方口头抗辩无书证佐证，承担举证不能后果 被告称房屋为担保、价格不合理，未提交补充协议、聊天记录等相反证据，法院对该抗辩全部不予采信。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权变动经登记发生效力，未经登记不产生物权变动效果。 

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权变动自记载于不动产登记簿时生效。

 3.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。 

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

 5.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、协助过户等违约责任。

 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己的主张举证不能，承担不利法律后果。