【基本案情】

早年供销社体系下，工业品总公司名下办公楼房产经上级联社文件批复，置换划归下属有限责任公司处置。2001 年，原告与该有限责任公司签订《房屋买卖协议书》，约定原告全款购买院内北楼楼梯通道、2-4 层办公楼，额外无偿附赠院内锅炉房、自行车棚；原告当日付清全部 66 万元购房款，公司出具收款收据，房屋当场交付，原告自此占有、使用案涉房产长达二十余年。 案涉房屋原始产权登记在已注销的工业品总公司名下，二十多年间两家单位始终未配合原告办理不动产过户登记。原告起诉，请求法院确认整套房屋、锅炉房、车棚全部归自己所有，并判令有限责任公司、上级供销联社共同配合完成过户。 庭审中，卖房公司认可交易事实，但对院内附属房屋用途、诉讼费分担存在异议；上级供销联社辩称并非买卖合同相对方、本案已过诉讼时效、案由错误，拒绝承担责任。法院核查置换批复、买卖协议、补偿说明、缴费凭证等全部证据后作出判决。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 物权变动以不动产登记为准，仅签订购房合同、长期占有房屋但未完成过户登记，买受人暂未取得房屋完整物权，故法院驳回原告直接 “确认房屋归本人所有” 的确权诉请。

2. 房屋买卖合同合法有效，买方已全额付款、多年实际占有使用，卖方负有合同约定的协助过户义务，应当配合办理不动产转移登记。

3. 上级供销联社出具正式文件批准房产置换、明知并许可下属公司对外出售案涉房产，是案涉房屋产权流转的关键主体，负有协同配合过户的义务，不能以不是合同签约方为由免责。

4. 过户请求属于物权性质请求，不适用诉讼时效抗辩，上级联社提出时效抗辩无法律依据，法院不予采纳。

5. 书面补充说明明确锅炉房、车棚无偿交付买受人，卖方同样需要配合该两处附属建筑完成过户登记。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的转让，经依法登记发生效力；未经登记，不发生物权变动效力。

 2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条：合法有效的合同对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行协助过户的附随义务。

 3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、配合过户等违约责任。

 4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，应当提交证据予以证明。

 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，法院可缺席审理判决。