【基本案情】

2017 年末，本地运营管理企业与张某甲签订书面房屋租赁协议，标的物为宜昌西陵区小区公租房，签约时登记建筑面积 69.46㎡，租金单价 10 元 /㎡，每月应付租金 694.6 元；租赁时段约定为 2018 年 4 月至当年 12 月底，承租方需每月 5 号前结清当月租金，逾期按日千分之三计收违约罚金。 合同签订完毕后，运营企业按时交付房屋供张某甲居住使用。原定租赁期限到期，双方没有重新签订新租赁书面合同，张某甲持续占用房屋居住，出租方也没有提出收回房屋，二者形成法律规定的不定期租赁关系。 2021 年底，小区统一完成不动产测绘，这套房屋实测面积微调至 69.48㎡，对应月租金调整为 694.8 元。自 2022 年 1 月开始，张某甲不再按期缴纳房租，出租方多次通过线上、线下渠道催告缴费无果。核算至 2025 年 8 月 31 日，承租人累计拖欠租金合计 30571.2 元，出租企业提起小额诉讼维权。 庭审中张某甲委托其子出庭应诉，对于拖欠租金的金额、全部案件事实均予以认可，仅以家庭经济条件困难为由，希望法院准许分期偿还租金，同时请求免除违约损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 双方早年签署的书面租赁协议，是双方真实自愿订立，内容符合公租房管理规范与民法典相关规定，合法有效，对出租、承租双方均具备约束力。

2. 固定租期到期后，承租人持续占用房屋、出租人未提出异议，直接转化为不定期租赁合同，原合同里租金标准、逾期违约责任条款继续生效，承租人依旧负有按月足额交租义务。

3. 承租人长期拒付租金，已经构成根本违约，出租方有权主张全部欠付租金，同时索要逾期违约损失。原始合同约定日千分之三违约金标准过高，本案原告主动下调计息标准，按照当期一年期 LPR 的 1.3 倍计算资金占用损失，该诉求标准合理，法院应当予以支持。

4. 承租人单纯以家庭经济困难为由，主张分期还款、免除违约金，不属于法定免责事由，无法直接免除付款与违约赔偿责任；双方可在执行阶段协商分期履行方案。

5. 本案属于小额诉讼程序，审理流程简化、一审终审，判决出具后即刻发生法律效力，义务人需按期足额履行付款义务。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照合同约定完整履行自身给付义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：一方不履行合同约定义务的，应当承担继续支付款项、赔偿损失等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：违约造成对方资金占用损失的，损失赔偿额应当相当于因违约产生的实际损失。

4. 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条：标的额较小的金钱给付案件适用小额诉讼，实行一审终审。