【案情简介】

张某与李某系父子关系。2005年，张某名下的单位福利房获得完全产权，出于对儿子的关爱，张某与李某签订《房产赠与合同》，约定将房屋赠与李某，并办理了公证。合同签订后，李某一家即搬入该房屋居住至今，水电物业等费用均由李某缴纳。张某亦将《房屋所有权证》原件交付给李某，但双方因各种原因（主要是税费考虑）一直未办理产权过户登记手续。2018年，张某去世。张某的其他继承人（女儿）提出，该房屋未办理过户，仍属于张某的遗产，要求依法分割。李某则认为，赠与合同有效且已实际履行多年，房屋应归其所有。双方遂诉至法院。

【刘颖新律师评议】

本案的核心争议点在于：公证赠与合同但未办理过户登记的房产，其所有权是否发生转移？以及受赠人能否对抗赠与人的其他继承人。

首先，根据《民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，赠与合同经过公证，依据《民法典》第六百五十八条规定，经过公证的赠与合同，赠与人不得任意撤销。因此，该赠与合同合法有效，且张某已丧失了任意撤销权。

其次，关于物权变动。我国物权法采取“债权形式主义”，即不动产所有权的转移，除需要有效的债权合同（如赠与合同）外，还必须完成法定的公示程序——不动产登记（《民法典》第二百零九条）。本案中，房屋未办理过户登记，从物权角度而言，所有权并未发生转移，在法律上该房屋仍登记在张某名下，属于其财产。

然而，本案存在特殊情形：李某已基于赠与合同实际占有、使用房屋长达十余年，并承担了房屋的附属义务。这构成了对赠与合同的“事实履行”。在继承纠纷中，法院会综合考量合同的效力、履行情况、未过户的原因以及公平原则。倾向性观点认为，赠与人张某生前已履行了交付房屋的主要义务，受赠人李某也已接受并长期占有使用，仅因形式要件未完备。若仅因未过户而将房屋作为遗产分割，对李某显失公平，也违背了赠与人张某的真实意愿。因此，在司法实践中，部分法院会依据《民法典》关于合同履行的精神，判决确认李某享有要求继承人配合办理过户登记的债权请求权，进而间接确认其权益，而非直接判决物权归属。最终，该房屋很可能被认定为“应由李某享有全部权益的财产”，不作为遗产分割，其他继承人负有协助过户的义务。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

《中华人民共和国民法典》第六百五十八条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。