【案情简介】

某新建商品房小区交付后，业主们发现，开发商将小区楼栋外墙租赁给广告公司设置广告牌，将规划中的公共绿地部分改为收费停车场，并将承诺作为“业主会所”的建筑物整体出售给第三方经营酒店。业主委员会认为，外墙属于业主共有部分，公共绿地和会所属于小区配套设施，其收益应归全体业主，或会所应为业主服务，故起诉开发商，要求确认上述部位的权属归全体业主所有，返还收益，恢复会所功能。

【律师评议】

此类纠纷的核心是区分“专有部分”与“共有部分”，以及配套设施的归属约定。1. 法律依据：《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此有原则规定。2. 具体分析：外墙广告位：建筑区划内的外墙，除属于城市规划区范围内的公共部分外，一般应认定为业主共有。利用共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，应属全体业主共有。规划内车位/车库：首先看规划，规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中将绿地改为的车位，属于占用共有部分，应归业主共有。会所：会所的归属是最复杂的。如其建筑面积未计入公摊，且开发商在规划和买卖合同中明确其所有权归开发商，则可能归开发商所有。但如其功能被约定为“业主会所”，则即使产权归开发商，其使用也受到限制，应优先服务于业主。开发商擅自出售改变功能，可能构成违约。3. 业主的举证：业主需提供规划文件、购房合同、广告宣传资料等证据，证明相关部位和设施的原始规划和承诺。业委会的诉讼主体资格也需要确认。此类诉讼是业主维护共有权益的重要途径，但往往耗时耗力。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有…建筑区划内的绿地，属于业主共有…建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。