【案情简介】

2017年，郑某与某开发区管委会下属公司签订了一份《房屋长期租赁合同》，约定郑某“租赁”该公司建设的一处公寓20年，一次性支付“租金”80万元（相当于市价），并约定租赁期满后，郑某可无偿继续使用该房屋至土地使用权期满。合同写明该房屋暂无独立产权证，只有整体的大产权。2023年，因管委会机构改革，新接手的管理公司认为原合同实质是“以租代售”，规避了商品房销售许可，主张合同无效，要求郑某按市场价补缴租金或搬离。郑某起诉要求确认其对房屋享有所有权或至少是物权性质的使用权。

【刘颖新律师评议】

“以租代售”、“使用权公寓”是房地产市场中针对无产权或产权受限物业的常见销售模式。1. 合同性质：虽然名为“租赁”，但一次性支付相当于房价的款项、租期超过20年（法律上租赁合同最长期限为20年，超过部分无效）、期满后可无偿续期等约定，明显超出了典型租赁合同的特征，实质上是一种变相的房屋买卖或使用权转让协议。2. 合同效力：因其规避了商品房预售许可制度，可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定无效，或至少超过20年的部分无效。3. 郑某的权利：郑某无法取得房屋所有权，因为所有权的取得必须基于合法的建设手续和登记。其享有的是一种基于合同的、长期的债权性质的使用权。在合同有效期内，该使用权受法律保护。4. 风险与救济：郑某面临的最大风险是合同相对方（开发公司）的履约风险（如破产、注销）和政策风险。一旦合同被认定无效，郑某可要求返还已付款项并赔偿损失，但无法获得房屋。法院在处理时，会综合考虑合同订立背景、双方过错、公平原则等。郑某“确权”的诉请无法得到支持，但其合法的使用权和财产权益应得到保护。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件… 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。