【案情简介】

孙某于2000年自建房屋一栋，因法律意识淡薄，一直未办理产权证。2005年，其邻居赵某利用与登记部门工作人员的不当关系，伪造了孙某的身份证和转让协议，将该房屋登记至自己名下。孙某长期在外打工，不知此事。2022年，孙某回乡准备翻建老宅时，才发现房屋已被登记在赵某名下，且赵某已于2018年将该房屋抵押给银行，贷款100万元。孙某立即提起行政诉讼，要求撤销赵名下的不动产登记，并提起民事诉讼，要求确认房屋归其所有，并涂销银行抵押权。

【刘颖新律师评议】

本案涉及错误登记、善意取得与真实权利保护的冲突。1. 行政途径：孙某可申请更正登记或提起行政诉讼，请求撤销错误登记。但需提供充分证据证明自己是真实权利人（如建房审批文件、邻里证明、长期居住缴费记录等），并证明赵某的登记材料系伪造。行政诉讼是确权的先行步骤。2. 民事确权：在错误登记被撤销后，孙某可提起民事诉讼，请求确认房屋所有权归其所有。3. 最大障碍——银行的抵押权：这是本案难点。银行在2018年接受抵押时，不动产登记簿显示赵某是权利人，银行基于对登记公信力的信赖发放贷款并办理抵押登记，其很可能构成《民法典》第三百一十一条规定的“善意取得”抵押权。即使原登记错误，为保护交易安全，善意第三人的抵押权仍受法律保护。4. 权利救济：如果银行抵押权成立，孙某在要回房屋所有权的同时，无法直接涂销该抵押权。他只能向侵权人赵某追偿，要求其赔偿损失（包括偿还银行贷款以解押房屋）。若赵某无力偿还，孙某将面临房屋上负担有效抵押权的困境。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百二十条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记…

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。