【案情简介】

2010年，某村集体企业（甲方）提供一块自有建设用地使用权，与某房地产开发公司（乙方）签订《合作开发协议》，约定由乙方负责全部建设资金，开发建设一栋商住楼。房屋建成后，甲方分得总建筑面积的40%（用于安置村民），乙方分得60%（用于对外销售）。协议未明确办理产权分割的具体方式。项目建成后，因规划、消防等部分手续在甲方名下，导致乙方分得的房屋无法单独办理产权证，无法对外销售。乙方起诉要求确认其对分得部分房屋享有所有权，并判令甲方配合办理分割登记。甲方反诉称，乙方资金投入不足，且建设质量有问题，要求解除协议。

【刘颖新律师评议】

此类合作开发房地产纠纷常见于早期不规范操作时期。1. 法律关系定性：双方关系是合伙合作开发，而非简单的房屋买卖或委托建设。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，此类协议一般认定为有效。2. 权属确认基础：房屋所有权的确认，必须建立在合法的建设手续和物权登记基础上。由于项目以甲方名义报建，初始登记（大产证）自然在甲方或双方名下。乙方要取得分得部分的单独产权，必须完成从“项目初始登记”到“房屋分割转移登记”的法定程序。3. 关键障碍：程序上的障碍包括：规划验收、竣工验收备案、消防验收等是否以整个项目为单位完成；土地是否具备分割登记条件；税务清算是否完成。实体上的障碍是甲方的配合意愿。4. 诉讼策略：乙方不能直接诉请“确认所有权”，因为物权尚未经登记设立。其正确的诉讼请求是“要求甲方履行协议，配合办理房屋所有权转移登记手续”。法院需对协议履行情况进行全面审查（资金、质量等），在认定乙方已履行主要义务的前提下，判决甲方履行配合义务。若因规划等客观原因确实无法分割，则可能判决对房屋整体进行折价或拍卖，双方按约定比例分配价款。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百五十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条：合作开发房地产合同约定当事人以土地使用权出资，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。