【案情简介】

2025年，某沿海城市首批出让的住宅用地（使用权期限70年）即将届满。该小区业主的房屋所有权证载明的土地使用权期限至2025年12月31日止。部分业主开始担忧，土地使用权到期后，其房屋所有权是否还完整？能否正常交易、抵押？是否需要支付高额费用续期？而当地自然资源部门尚未出台具体的续期操作细则。有业主计划出售房屋，但买方因此心存疑虑，导致交易陷入僵局。业主们集体向政府询问相关政策和法律依据。

【刘颖新律师评议】

这是《民法典》颁布后备受关注的、具有普遍性的前瞻性问题。1. 法律原则：《民法典》第三百五十九条明确：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”此规定从根本上消除了“房随地失”的恐慌，明确了自动续期原则，稳定了社会预期。2. 当前困境：核心症结在于“续期费用”的具体办法，国家层面的法律和行政法规尚未出台。这导致实践中无法操作，引发市场焦虑。3. 权利状态：在续期完成前，房屋所有权本身并未消灭，但其土地使用权的“期限”已满，处于一种法律上的“待定状态”，可能会对房屋的流通（买卖、抵押）和资产估值造成事实上的障碍，因为受让方会担心未来的费用风险。4. 实践与展望：在具体办法出台前，不动产登记机构可能暂停办理相关过户或抵押登记，或要求当事人出具承诺书。对于即将或已经到期的情况，预计国家将尽快出台顶层设计，费用大概率会考虑社会承受能力，采用“一刀切”的象征性收费或根据面积阶梯收费等方式，不太可能采用接近土地出让金的“二次出让”模式。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理…

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期…