【案情简介】

2019年，甲公司向乙公司借款2000万元，双方签订《借款合同》及《房屋买卖合同》。合同约定：甲公司将其名下的一处商业房产预售登记至乙公司名下，若借款到期甲公司未能偿还，则该《房屋买卖合同》自动生效，房屋归乙公司所有，用以抵偿债务。借款到期后，甲公司未能还款。乙公司遂持《房屋买卖合同》要求甲公司配合办理房屋过户手续，以取得房屋所有权。甲公司此时反悔，认为该交易实为“流质契约”，不公平，主张房屋价值远超债务，要求确认以房抵债条款无效，仅同意偿还本金及法定利息。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“让与担保”纠纷。双方的真实法律关系是借贷，签订房屋买卖合同并办理预告登记是为担保债务履行，属于非典型担保。其法律效力认定经历了一个演变过程：1. “流质条款”的禁止与缓和：传统观点认为，这种“到期不还，物归债权人”的约定属于流质条款，因可能损害债务人及其他债权人利益而被禁止。但《民法典》及《九民纪要》实施后，司法态度转向缓和。2. 现行规则：对于债务履行期届满前达成的以物抵债协议，一般参照让与担保的规定处理。即，该协议具有担保功能，但不能直接发生物权变动效力。债权人不能仅凭协议就当然取得房屋所有权。3. 清算义务：在债务人不履行到期债务时，债权人需履行清算程序。即应对担保财产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。若双方协商一致，也可将财产折价归债权人所有，但该折价必须公平合理，且不损害其他债权人利益。如果房屋价值显著高于债权额，法院不会支持直接过户，而是会判决债权人对房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权，或者允许债务人在合理期限内清偿债务以赎回房屋。本案中，乙公司直接要求过户的请求难以获得支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。