【案情简介】

2010年，城镇居民王某与某村村民赵某签订《房屋买卖合同》，购买了赵某在其宅基地上建造的农房，并支付了全部价款，但一直未办理过户（也无法办理至非本集体经济组织成员名下）。王某对房屋进行了装修并长期居住。2020年，该村被纳入“三权分置”改革试点，探索宅基地资格权、使用权与房屋所有权的分离和流转。2023年，因项目建设，该房屋面临征收。此时，赵某及其继承人主张，王某非本村集体成员，买卖合同无效，房屋拆迁权益应归其所有。王某则认为，其合法购买并长期占有使用房屋，且“三权分置”政策允许使用权流转，其应享有房屋所有权对应的征收补偿。

【刘颖新律师评议】

本案触及农村宅基地制度改革的核心难题。传统司法实践中，城镇居民购买农村宅基地上房屋的合同常因违反土地管理法、损害集体经济组织利益而被认定无效。但随着“三权分置”改革的推进，政策层面鼓励盘活利用闲置宅基地和农房。本案的争议焦点在于：1. 历史合同的效力认定：在“三权分置”政策背景下，对历史上形成的此类买卖合同的效力是否需重新审视？实践中，为维护交易稳定，部分法院对合同无效后的财产返还和损失分担处理更为灵活，并非一概简单恢复原状。2. “三权”的界定与补偿分配：征收补偿款通常包括土地补偿（对应宅基地资格权/所有权）、安置补助（对应农户资格）和地上附着物补偿（对应房屋所有权）。王某作为购房人，其对房屋的所有权投入（购买款、装修）应予保护，其应有权获得地上附着物（房屋）价值部分的补偿。但对于宅基地使用权的补偿，因涉及成员资格，原则上仍应归属赵某或其所在集体。3. 政策与法律的衔接：“三权分置”目前多为政策试点，尚未完全上升为全国性法律。法院审理时需在依法裁判的前提下，充分考虑改革精神和地方政策，力求平衡保护农民权益、购房人合法权益与集体土地所有制。本案的处理结果将对类似历史遗留问题的解决具有风向标意义。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地…国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等相关禁止城镇居民购买农村宅基地的政策精神。