【案情简介】

2016年，张某（非本市户籍）欲在A市购房投资，但当时A市已实施严厉的限购政策，张某不具备购房资格。经与挚友李某（A市户籍）协商，双方签订《借名买房协议》，约定以李某名义购买位于A市新区的某套商品房，全部购房款、税费、月供均由张某实际出资支付，房屋相关证件由张某保管，李某予以配合。后房屋价格大幅上涨。2022年，张某取得A市户籍，要求李某将房屋过户至自己名下。此时，李某因自身债务问题，拒绝配合，并声称房屋登记在自己名下，属于其个人财产，仅同意返还张某已出资的款项。双方协商破裂，张某遂诉至法院，请求确认房屋归其所有，并判令李某协助办理过户手续。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“借名买房”确权纠纷，核心在于内部协议效力与物权登记公示原则的冲突。实践中，法院审理此类案件需重点审查以下几点：1. 协议的真实性与合法性：需确认《借名买房协议》是否为双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定。若协议清晰明确，是认定借名关系成立的基础。2. 规避政策的性质：规避限购政策是否导致协议无效存在争议。主流观点认为，限购政策属于地方政府规范性文件，不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。借名行为虽有不妥，但通常不直接导致协议绝对无效，更多是影响合同履行（如过户请求能否支持）。3. 实际出资的证明：张某需提供完整、连续的银行转账凭证、贷款偿还记录、税费支付单据等，形成完整的证据链，证明其为房屋的实际出资人和权益人。4. 权利主张的性质：张某的诉求是“确权”（确认所有权）还是“债权履行”（要求履行过户合同义务）？在借名买房中，实际出资人通常对登记权利人享有的是基于合同关系的债权请求权，而非当然的物权。法院可能支持其“要求办理过户登记”的债权请求权，但支持“确认所有权归其所有”的物权请求较为谨慎，尤其是在李某存在外部债权人的情况下，需保护善意第三人和交易安全。最终，若张某证据充分，法院大概率会判决李某履行协议，协助办理过户。但若房屋被李某的债权人查封，则张某的确权主张将面临巨大风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第二百二十条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。