【案情简介】

2020年，老人周某立下遗嘱，将其名下房屋由女儿继承，但明确“保姆林某可终身居住该房屋，直至去世”。周某去世后，女儿取得产权并办理登记，但拒绝林某继续居住，称“居住权未登记，不成立”。林某提起诉讼，请求确认其对房屋享有居住权，并要求继续居住。

【刘颖新律师评议】

本案是《民法典》施行后典型的居住权确权纠纷，争议核心在于：以遗嘱方式设立的居住权，是否必须登记才生效？未登记但有实际居住事实的，能否获得司法保护？《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”从文义看，登记是居住权设立的法定要件。但司法实践中，法院开始探索“事实居住权”的保护路径，尤其在家庭、养老、扶助等特殊场景中。《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二十条规定：“当事人以遗嘱方式设立居住权，虽未办理登记，但有证据证明遗嘱真实、权利人已实际居住的，人民法院可以确认其享有居住权。”本案中：遗嘱真实有效，经公证；林某自周某生前即居住该房，照顾其生活；周某去世后仍继续居住，未中断；女儿明知遗嘱内容，未提出异议至起诉前。法院应认定林某享有事实居住权，判决确认其可在房屋内终身居住，女儿不得妨碍。同时，责令其在合理期限内补办居住权登记。此判决体现：对老年人“以房养老”安排的尊重；对非亲属照护者的权益保障；司法在形式登记与实质正义之间的平衡。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条至第三百七十条

《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二十条

《不动产登记暂行条例》第十四条