【案情简介】

2015年，城镇居民钱某与某村村民孙某签订《房屋买卖合同》，以40万元购得其宅基地上房屋一套。钱某支付价款后入住并翻建房屋。2023年，孙某以“违反法律强制性规定”为由，起诉确认合同无效。法院判决支持，合同无效，钱某应返还房屋。钱某反诉，主张其投入资金翻建，且房屋现值已达200万元，请求判令孙某补偿其增值部分损失。

【刘颖新律师评议】

本案涉及农村房屋买卖合同无效后的损失分担与增值利益归属，争议焦点在于：合同无效后，买受人能否主张房屋增值部分的补偿？如何公平处理双方利益？《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中：合同无效原因在于违反《土地管理法》关于宅基地不得向非集体成员转让的强制性规定；双方均有过错：孙某明知对方非本村人仍出售，钱某明知政策限制仍购买；钱某实际占有使用近八年，并投入资金翻建，房屋价值大幅提升。法院应综合考量：返还原物是基本原则；但对买受人投入的翻建成本、装修费用，应予折价补偿；对房屋自然增值部分，可依据双方过错比例进行分摊，体现公平原则。最终判决：钱某返还房屋；孙某补偿钱某翻建费用及部分增值损失（如按30%-40%比例），具体由法院酌定。此案体现司法的人性化与衡平理念：不因合同无效而使出卖人“不当得利”；也不因买受人违法而完全剥夺其合理投入回报；推动建立农村房屋流转的合法化路径，减少“无效交易”带来的社会成本。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第三百六十四条

《土地管理法》第六十二条

《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（2016年）第19条