【案情简介】

2021年，刘某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套住宅，支付全部房款并办理入住，但未及时办理网签和产权登记。2022年，开发商因资金紧张，将同一房屋再次出售给赵某，并协助其完成网签备案及预告登记。2023年，赵某持备案合同要求刘某腾退房屋，刘某拒绝，双方发生纠纷。刘某提起确权诉讼，请求确认其为房屋真实权利人。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“一房二卖”确权纠纷，核心争议在于：在未完成登记的情况下，先买受人能否凭实际占有对抗已备案或预告登记的后买受人？《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记是物权变动的一般原则，但司法实践中，法院越来越重视“事实物权”与“交易安全”的平衡。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人已支付全部价款并实际占有使用房屋，虽未办理产权登记，但其权利应受保护，不得轻易否定其权利基础。”本案中：刘某签约在先，支付全款，有银行流水佐证；已实际入住两年，缴纳物业、水电费用；开发商已交付房屋，履行主要义务；赵某虽完成网签和预告登记，但未支付合理对价（经查实为关联方虚假交易），且未实际考察房屋状态，存在重大过失。法院应认定刘某为真实权利人，判决确认其所有权。对赵某的预告登记，因基础合同无效或可撤销，应予注销。此案例强调：网签和预告登记不等于物权，仅为债权保障；实际占有是判断真实交易的重要依据；恶意串通、虚假交易不受法律保护。建议购房者在付款后立即要求交付、入住，并尽快办理网签与产权登记，形成完整权利链条。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条

《城市商品房预售管理办法》第十条