【案情简介】

张某与李某系夫妻关系，二人于2010年共同出资购买一套商品房，产权登记为“共同共有”。2020年，张某因个人对外担保债务需要，擅自持房产证及虚假的“李某同意抵押声明”与某商业银行签订《最高额抵押合同》，将该房屋抵押借款500万元，且办理了抵押登记。李某在银行催收时才得知抵押事实，随即向不动产登记机构提出异议，并提起确认抵押无效之诉。诉讼中，李某提交了未签署过同意文件的笔迹鉴定报告，以及其长期在外地工作的证明。法院查明，银行在审核时未核实李某身份，亦未进行面签。

【刘颖新律师评议】

本案涉及共有不动产被单方处分的效力问题，核心争议在于：在未经其他共有人同意的情况下，一方能否将共有房屋设定抵押？该抵押是否有效？《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该条明确要求“全体共有人同意”为共有物处分的法定前提。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条进一步规定：“当事人以共同共有的财产设定抵押，抵押人未取得其他共有人同意的，抵押行为无效。”本案中：房屋为夫妻共同共有，处分需双方一致同意；李某未签署真实同意文件，且无事后追认行为；银行作为专业机构，未履行合理审慎义务，未核实签字真实性，不构成善意第三人；抵押登记虽已完成，但基于无效基础法律行为，应予撤销。因此，法院应判决确认抵押行为无效，支持李某确权主张，责令登记机构注销抵押登记。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第二百一十五条

《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条