【案情简介】

2015年，赵某因限购政策无法在某一线城市购房，遂与其姐夫孙某达成口头协议：由赵某出资380万元，以孙某名义购买一套商品房，房屋登记在孙某名下，待限购解除后办理过户。赵某支付全部购房款、税费及装修费用，并长期实际占有使用该房屋。2023年，孙某突发疾病去世，其配偶周某拒绝承认借名关系，主张房屋系孙某个人财产，应由其继承。赵某提起确权诉讼，提交银行流水、聊天记录、物业缴费单等证据，请求确认房屋归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案系典型的“借名买房确权纠纷”，在房地产调控背景下频发。争议焦点在于：在缺乏书面协议的情况下，出资人能否凭间接证据证明借名关系并主张所有权？我国实行不动产登记生效主义，但《民法典》第二百三十四条赋予真实权利人确权请求权。司法实践中，法院审理借名买房案件时，通常综合审查以下因素：购房款实际支付情况；房屋实际占有使用状态；相关票据、证件持有情况；双方之间是否存在特殊关系；是否存在合理借名理由（如限购、贷款限制等）。本案中，赵某虽无书面协议，但提供了完整的证据链：银行转账记录显示其向开发商账户支付全部房款；装修合同、家具采购发票均由其签署；物业费、水电费连续多年由其缴纳；微信聊天记录中孙某多次提及“你买的房子”“等你过户”等表述；赵某名下确有因限购无法购房的客观事实。上述证据已达到“高度盖然性”证明标准，足以推翻登记外观，确认赵某为真实权利人。需要强调的是，借名买房存在巨大法律风险：若名义人反悔或死亡，继承人可能不认账；若名义人对外负债，房屋可能被查封执行；若政策变化导致无法过户，出资人将陷入被动。因此，刘律师强烈建议：尽量避免借名买房；如确需为之，必须签订书面协议并公证；保留全部出资凭证、沟通记录、占有证据；尽快推动过户，避免权利长期悬空。本案判决支持赵某确权请求，体现了司法对“实质权利”的尊重，也为类似案件提供了裁判范例。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第二百零九条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条