【案情简介】

老张原为某国有企业职工，于1998年因工作需要由单位分配取得一套位于市中心的公有住房使用权，房屋性质为“直管公房”，租金按政府标准缴纳。2005年，老张调离本地，遂与同单位同事老王签订《公房使用权转让协议》，约定将该房屋的使用权作价8万元转让给老王，老王一次性支付款项后即入住该房屋，并以个人名义持续缴纳租金、物业费、水电费等费用，至今已近二十年。期间，老王多次向单位申请办理正式更名手续，但因单位内部管理制度限制及人事变动未果。2023年，该片区启动城市更新与房改政策调整，单位拟对现有公房使用权人重新登记并推进产权转化。老张突然出现，主张其仍为合法使用权人，拒绝配合更名，老王遂向人民法院提起确权诉讼，请求确认其对案涉房屋享有合法使用权。

【刘颖新律师评议】

本案是一起极具代表性的历史遗留型公房使用权确权纠纷，折射出我国住房制度改革进程中制度衔接不畅、权利保障滞后等深层次问题。其核心争议在于：在未履行官方备案或审批程序的前提下，受让人能否依据转让协议和长期占有事实主张公房使用权？传统观点认为，公有住房使用权属于单位福利性质，具有人身依附性，不得擅自转让，否则无效。然而，随着社会经济发展和司法理念进步，法院越来越倾向于从“实质权利”和“事实物权”角度出发，保护长期稳定的社会关系。《民法典》虽未直接设立“公房使用权”这一物权类型，但其第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该条为公房使用权的合同属性提供了法律基础。更重要的是，《民法典》第二百三十四条规定了“物权确认请求权”：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”这意味着，即使未登记，只要能证明存在事实上的权利状态，仍可通过司法途径予以确认。本案中，老王具备以下关键优势：协议真实有效：双方签署书面转让协议，明确权利义务，系真实意思表示；实际履行充分：支付合理对价、长期占有使用、独立承担费用，形成稳定的社会生活状态；单位默许事实存在：虽未正式备案，但单位长期接受老王缴费，未提出异议，构成事实上的认可；老张无实际使用行为：自2005年起未居住、未缴费，已脱离使用权核心要素。法院在审理此类案件时，应综合运用“诚实信用原则”“禁止反言原则”和“实质公平原则”，避免机械适用行政管理规定而损害民事主体的合理信赖利益。尤其在房改政策逐步推进的背景下，司法应当发挥“权利救济”功能，推动历史遗留问题的实质性解决。值得注意的是，本案也暴露出我国公房管理制度的短板：缺乏统一的使用权登记系统、转让机制不透明、权利救济渠道不畅。建议未来通过地方性法规或政策试点，建立“公房使用权确权登记制度”，允许符合条件的历史转让行为补办手续，实现权利合法化、规范化。综上，刘律师认为，法院应判决确认老王对案涉公房享有合法使用权，责令相关单位配合办理备案或使用权变更手续。若单位坚持收回，则应对老王予以合理补偿，体现公平正义。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第七百零三条

《城市公有房屋管理规定》第二十三条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条