【案情简介】

老王与老张系亲兄弟，共同继承父母遗留的一处房产，登记为“共同共有”。2021年，老王在未告知老张的情况下，将房屋以市场价出售给邻居小李，并办理了过户登记。老张得知后强烈反对，称从未同意出售，且小李明知该房为兄弟共有，仍低价收购。经查，交易价格明显低于市场价，且小李与老王存在借贷关系。老张遂提起确权诉讼，请求确认房屋归其与老王共同共有，撤销过户登记。

【刘颖新律师评议】

本案系典型的共有财产处分纠纷，核心在于：共有人擅自处分共有不动产，第三人是否构成善意取得？《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度，但适用前提是“无处分权人将不动产转让给受让人，受让人善意、以合理价格受让，并已登记”。其中，“善意”指第三人不知道也不应当知道出让人无处分权。本案中，小李作为邻居，长期知晓该房屋为兄弟共有，且老张一直居住其中，从未搬离。此外，交易价格显著偏低，且买方与卖方存在债权债务关系，极易被认定为“恶意串通”。因此，小李不构成善意第三人，不能适用善意取得制度。法院应判决：确认房屋为老王与老张共同共有；撤销不动产转移登记；小李需返还房屋，其损失可向老王追偿。此案例凸显我国不动产交易中“登记公信力”与“真实权利保护”的冲突。虽然登记具有推定效力，但当真实权利人能提供充分证据证明登记错误时，法院应依法纠正。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条、第三百零一条

《不动产登记暂行条例》第二十二条