【案情简介】

老王与老张系多年好友。2016年，双方签订《合作建房协议》，约定：老王提供建设用地使用权，老张负责全额出资，在该土地上共建一栋三层楼房；建成后，一楼归老王，二、三楼归老张，各自办理产权。房屋建成后，因政策原因一直未办理不动产登记。2023年当地启动不动产统一登记，老王单方面申请将整栋房屋登记在其个人名下，引发争议。老张遂提起确权诉讼，请求确认其对二、三楼享有按份共有权。

【刘颖新律师评议】

本案涉及合作建房中的物权确认问题，尤其在农村或城乡结合部较为常见。争议焦点在于：在无产权登记的情况下，能否依据合同与出资事实确认物权？我国实行不动产登记生效主义，《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”但这并不意味着未登记就绝对不享有权利。《民法典》第二百三十四条赋予利害关系人“物权确认请求权”，允许通过诉讼方式确认真实权利状态。本案中，老张持有《合作建房协议》、银行转账记录、施工合同、材料采购发票等充分证据，证明其实际出资建设二、三楼。同时，自房屋建成以来，老张一直合法占有、使用该部分房屋，并对外出租收取租金，形成稳定的事实物权状态。法院应综合考量以下因素：协议的真实性与合法性；出资比例与建设贡献；实际占有使用情况；是否存在恶意串通或欺诈行为。依据《民法典》第二百三十四条、第三百零一条，法院可判决确认老张对房屋二、三楼享有按份共有权，并责令相关部门协助办理分户登记。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十四条、第三百零一条

《土地管理法》第六十二条