【基本案情】

孙某与赵某签订合同，购买了赵某在其所在村集体土地上自建的、无合法产权证明的“小产权房”一套。孙某支付了全部购房款30万元后入住。后因该地区整治违建，涉案房屋被列入可能处理的范围。孙某心生悔意，以买卖合同违反法律强制性规定为由，起诉至法院，请求确认合同无效，要求赵某返还购房款30万元。赵某同意合同无效，但表示因合同无效，双方应互相返还，孙某应同时返还房屋并支付多年占有使用费。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的小产权房买卖合同纠纷。小产权房并非法律概念，通常指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，其产权证非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发的房屋。其买卖合同的效力是焦点。

根据《民法典》第一百五十三条及《土地管理法》的规定，建设、销售小产权房违反了土地用途管制、城市规划及宅基地使用权流转的相关强制性规定，损害了社会公共利益（土地管理秩序）。因此，法院在审理中普遍认定，非同一集体经济组织成员之间，或向城镇居民出售小产权房的买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。

合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，应恢复原状、相互返还。但本案的特殊性在于“小产权房”的违法性，其本身可能无法办理合法登记，甚至属于违法建筑。在这种情况下，简单判决“相互返还”可能遇到履行障碍或产生不公。

法院审理认为，合同无效，双方均有过错（明知房屋性质违法而交易）。对于已付购房款，赵某基于无效合同取得，应当返还孙某。对于房屋的返还，法院会结合房屋现状、当地政策处理。在房屋未被行政拆除前，从占有使用的事实出发，通常会判决孙某将房屋返还给赵某。

关键在于占有使用费问题。赵某反诉要求孙某支付多年居住的使用费。法院会依据公平原则和过错责任进行处理。因合同无效双方均有过错，且赵某已通过占有孙某的购房款（特别是大额款项）获得了相应利益（如利息损失可视为一种补偿），在孙某已返还房屋的情况下，为平衡双方利益，法院通常不再支持赵某要求孙某支付占有使用费的请求，或者将购房款占用期间的利息损失与房屋使用费进行抵销处理。最终，法院判决合同无效，赵某返还孙某购房款30万元，孙某返还赵某房屋。本案警示，小产权房买卖不受法律保护，合同自始无效，双方需各自承担交易风险。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3. 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……（该条规定了集体经营性建设用地入市的严格条件，间接排除了在宅基地等集体建设用地上擅自开发销售商品房的合法性）