【基本案情】

钱某（城镇居民）于多年前与周某（农村村民）签订协议，购买了周某在某村的房屋。钱某支付了全部房款并实际居住多年，但一直未办理过户登记。后该村面临拆迁，周某见拆迁利益巨大，以买卖合同违反法律强制性规定为由，诉请法院确认合同无效，要求钱某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

本案涉及农村房屋买卖合同效力的认定，尤其是在合同签订多年后，因拆迁利益驱动卖方反悔的情形。法院经审查认为，本案的关键在于判断案涉买卖合同的效力。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。城镇居民购买农村房屋，实质上是变相取得宅基地使用权，违反了土地管理法关于宅基地使用权转让的强制性规定，也损害了集体经济组织的权益。

因此，钱某作为城镇居民，与周某签订的农村房屋买卖合同，因违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。依据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案合同被确认无效后，周某应返还钱某购房款，钱某应返还房屋。考虑到钱某长期占有使用房屋，周某也存在过错，法院会根据实际情况判决周某对钱某的装修投入、搬迁损失等给予相应赔偿。本案警示，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖存在重大法律风险，合同可能被认定无效，无法获得房屋所有权。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3. 《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。