【基本案情】

胡某与陈某在婚姻关系存续期间，以陈某的名义参加其单位的房改，购买了一套公有住房。双方签订了购房合同，支付了大部分购房款，但直至双方诉讼离婚时，该房屋的产权证仍未办理下来。离婚诉讼中，双方均主张该房屋的所有权。胡某认为，购房款使用了夫妻共同财产，房屋应属夫妻共同财产。陈某则认为，该房屋系以其名义、利用其职工身份购买，且产权证未办，物权尚未设立，不具备分割条件，应归其个人所有。法院需对该房产权益进行处理。

【刘颖新律师评议】

本案的难点在于，离婚时，对于已签订购房合同、支付对价但尚未取得所有权证书的“房改房”，其财产性质如何认定以及如何分割。

首先，关于该房改房产权的性质。虽然该房屋的不动产物权因未登记而尚未设立，但陈某基于其职工身份与单位签订的房改购房合同是合法有效的。该合同项下的权利，即支付购房款后请求单位交付房屋并办理产权登记的权利，是一种具有财产价值的债权，或称物权期待权。该债权的取得发生在婚姻关系存续期间，且购房款来源于夫妻共同财产，因此，该合同权益应认定为夫妻共同财产，而非陈某个人财产。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

法院在处理时，一般遵循以下原则：1. 在确认该合同权益为夫妻共同财产的基础上，根据房屋的实际情况（如由谁居住、抚养子女需要等），判决该房屋由一方继续居住使用。2. 同时，明确该房屋在未来取得完全产权（即取得不动产权证书）后，归使用方所有。3. 判令取得房屋居住使用权和未来产权的一方，向另一方支付相应的补偿款。补偿款的数额，通常需委托评估机构对房屋在离婚时的市场价值进行评估，然后由获得产权的一方给予另一方评估价值一半的补偿。如果尚未付清购房款，该部分债务也应作为夫妻共同债务，在补偿时一并予以考虑和抵扣。

因此，法院不会以“产权证未办”为由不予处理，而是会对其现有的财产性权益（合同权利）进行分割，并对未来产权的归属作出明确、具有可执行性的判决，避免当事人日后再次诉讼。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十七条：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

3. 《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。