【基本案情】

朱某拥有一块宅基地的使用权，但缺乏资金建房。其与何某签订《合作建房协议》，约定：朱某出地，何某出资，共同建造一栋六层楼房；房屋建成后，一、二层归朱某所有，三至六层归何某所有。协议签订后，何某依约出资建成了房屋，双方也按约定各自占有使用相应楼层多年。后因该地段升值，朱某反悔，以宅基地使用权不能非法转让、协议无效为由，起诉请求确认《合作建房协议》无效，并要求何某返还其所占用的三至六层房屋。

【刘颖新律师评议】

本案的核心是农村宅基地使用权人与他人合作建房协议的效力认定，以及房屋建成后权属的确定。此类协议常被称为“建房出地”，与单纯的房屋买卖不同。

法院经审理认为，朱某与何某签订的协议，名为“合作建房”，实为一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建造房屋并共享建成房屋产权的合同。其效力需从宅基地使用和房屋产权分配两方面审视。

关于宅基地使用：何某非本集体经济组织成员，其通过与朱某合作建房，长期占有使用宅基地上的部分房屋，实质上获得了宅基地的使用权益。这构成了对农村宅基地使用权的一种变相流转，违反了《土地管理法》关于宅基地使用权流转的强制性规定。

关于房屋产权分配：协议直接约定房屋建成后归双方各自所有，这实质上是在房屋建造前就预设了非本集体经济组织成员取得农村房屋所有权的结果，同样规避了法律关于农村房屋转让的限制。

因此，该《合作建房协议》的内容，因以合法形式掩盖非法目的（变相流转宅基地使用权、转让农村房屋），损害了集体经济组织的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《民法典》第一百五十三条，应属无效合同。

合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，双方应相互返还财产。但由于房屋为不动产，无法物理分割返还，且拆除会损害价值。何某的出资已转化为房屋价值附着于朱某的宅基地上。法院通常会从公平原则和避免资源浪费出发，判决房屋的整体所有权归宅基地使用权人朱某所有，同时由朱某向何某返还其建房出资款，并综合考虑房屋现值、过错程度（通常认定双方均有过错），判决朱某对何某进行合理的折价补偿（远高于原始出资），而非简单返还出资款。何某无法直接获得协议约定的楼层产权。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3. 《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。