【基本案情】

法院在淘宝网司法拍卖平台公告拍卖被执行人冯某名下的一套房产。拍卖公告中明确载明“该房产附带租约拍卖，租赁期限尚有8年，买受人需承受现有租赁合同”。彭某竞拍购得该房屋，并办理了产权过户。后彭某要求实际占有的承租人腾退房屋，称该租赁合同是冯某为阻碍执行而倒签的“虚假长租”。承租人出示了与冯某签订在先的《房屋租赁合同》，并已一次性支付了全部租金。彭某遂起诉，请求确认租赁合同无效或解除，并要求承租人腾退。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“买卖不破租赁”原则在司法拍卖中的适用，以及如何甄别与处理阻碍执行的“虚假租赁”。“买卖不破租赁”是保护承租人权益的重要原则，但可能被被执行人滥用。

根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。在司法拍卖中，如果租赁权设立在法院查封之前，且是真实有效的，那么即使房屋被拍卖，新的所有权人（买受人）也需继续履行原租赁合同。拍卖公告中载明“附带租约”，正是对这一既有权利负担的披露。

本案的关键在于审查该租赁合同的真实性、合法性以及成立时间。如果承租人有证据（如经备案的租赁合同、租金银行转账凭证、水电煤缴费记录等）证明租赁合同签订在法院查封该房产之前，且已实际占有使用，那么该租赁权就受到法律保护。彭某作为买受人，在知情（拍卖公告已提示）的情况下竞买，视为自愿承受该权利负担，其要求腾退的请求不能成立。

但是，如果彭某有证据证明该租赁合同系冯某与承租人恶意串通、倒签日期，目的是利用“买卖不破租赁”阻碍执行，则情况不同。根据《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。如果经查实属于虚假租赁，法院可认定该租赁合同无效。该租赁关系不能对抗申请执行人及后续的买受人，彭某有权要求非法占有人腾退。

因此，法院在审理中将重点审查租赁合同的签订背景、租金支付方式与能力、承租人实际占有使用的证据链等。如果承租人的证据充分、符合常理，则彭某需继续履行租约；如果能证明是虚假租赁，则租赁合同无效，承租人需腾退。本案体现了“买卖不破租赁”原则的适用边界，以及对利用虚假租赁对抗执行行为的司法审查。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

3. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。