【案情简介】

老周为单位职工，享有购买单位房改房的资格。当时因经济困难，其子小周出资购买了该房屋，但房产证一直登记在老周名下。房屋由老周居住多年。老周去世后，其另外两名子女主张该房屋为老周的遗产，要求法定继承。小周则主张房屋系其借父亲之名购买，实际所有权归其所有，并出示了全部出资证明。家庭内部协商不成，诉至法院。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是区分“出资行为”的法律性质，是赠与、借款还是借名买房。

1.举证责任：小周主张借名买房，负有极高的举证责任。他需要提供证据证明与老周之间存在明确的“借名买房”协议，而不仅仅是出资证明。仅有出资证明，更可能被认定为对父母的赠与或借款。

2.房改房的特殊性：房改房的购买资格与职工的身份、工龄、职级等密切相关，具有极强的福利性质和人身专属性。这种资格是老周作为单位职工所享有的，其价值是房屋价值的重要组成部分。小周的出资行为，即使被认定为赠与，也是对其父老周购买房改房行为的资金支持，其法律效果是帮助老周获得了房屋产权，而非小周自身获得产权。

3.物权登记优先：房屋登记在老周名下，在没有充分反证推翻登记内容的情况下，应认定老周为房屋的唯一所有权人。该房屋属于老周的遗产。小周的出资，可以作为其对老周享有的债权，在老周的遗产范围内优先受偿，但不能直接主张房屋所有权。法院通常会判决房屋由所有法定继承人共同继承，同时在其他继承人所分得的遗产份额中，优先扣除并返还小周的出资款。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。