【案情简介】

村民老钱拥有宅基地使用权，与城镇居民老孙签订合作协议，约定由老孙出资，在老钱的宅基地上合作建造一栋四层楼房。建成后，一二层归老钱，三四层归老孙使用。房屋建成后，双方按约使用。后因城市扩张，该地块面临征收。老钱认为宅基地使用权归其所有，征收补偿款应全部归其，仅同意给付老孙房屋建安成本。老孙则主张其享有三四层房屋的所有权及对应的宅基地权益。

【刘颖新律师评议】

本案涉及非集体组织成员与村民合作建房的效力及权属认定问题。

1.合同效力问题：根据《土地管理法》，宅基地使用权禁止向本集体经济组织成员以外的人转让。老孙作为城镇居民，不具备使用宅基地的资格。双方的合作建房协议，实质上包含了老孙有偿使用宅基地的内容，该约定因违反法律的强制性规定而无效。

2.房屋所有权认定：基于无效合同所建的房屋，其所有权归属变得复杂。根据“房地一体”原则，房屋所有权与宅基地使用权主体应一致。由于老孙无法取得宅基地使用权，故其难以被认定为三四层房屋的合法所有权人。在法律上，整个楼房的所有权应归属于宅基地使用权人老钱。

3.补偿利益分配：合同无效后，双方的关系转化为债权债务关系。老孙无法获得房屋所有权，但其出资建房的行为使老钱获得了利益（房屋增值），老钱应向老孙返还款项。在征收补偿中，整个补偿款原则上应归属老钱。但对于老孙的损失，法院会基于公平原则，判令老钱在获得补偿款后，向老孙返还其出资款，并酌情给予一定的利益损失补偿，但老孙主张分割土地补偿款或享有房屋所有权的请求无法得到支持。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。（但严禁城镇居民到农村购买宅基地）

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。