基本案情

2024年，浙江省杭州市某区启动旧城改造项目，李氏兄弟（李强、李明）继承的祖宅位于拆迁范围内。该房屋为1990年建造的砖混结构三层住宅，建筑面积240平方米，土地性质为国有出让地。兄弟二人协商后选择产权置换补偿，与区征收部门签订《拆迁补偿安置协议》，约定置换为新建高层住宅（期房），安置面积按“拆一还一”原则计算为240平方米，并明确“过渡期为24个月，逾期未交付的，征收部门按每月每平方米30元支付临时安置费”。

2026年3月，过渡期届满，但安置房因施工延期未完工。李强要求征收部门按协议支付逾期安置费，并提供与原房屋区位、配套相当的现房；征收部门则以“合同未约定现房交付”为由，仅同意继续支付安置费至新房交付。双方争执不下，李氏兄弟遂诉至法院。

争议焦点

  1. 产权置换房屋的交付标准是否应与原房屋相当？

李氏兄弟主张，原房屋为市区核心地段三层住宅，配套成熟，而置换的高层住宅位于城郊，且公摊面积达25%（原房屋无公摊），实际使用面积减少，违反“相当性”原则。征收部门则认为，协议仅约定“建筑面积相当”，未明确区位、配套标准，且高层住宅符合规划要求。

  2. 逾期交付的救济方式是否包括要求提供现房？

李氏兄弟依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，主张“逾期超过24个月的，有权要求提供其他相当现房”；征收部门则抗辩称“条例未强制要求现房交付，仅规定支付安置费或提供周转用房”。

  3. 临时安置费的计算基数是否应包含公摊面积？

李氏兄弟认为，原房屋无公摊，置换房屋公摊面积达60平方米，安置费应按实际使用面积（180平方米）计算；征收部门则坚持按建筑面积（240平方米）计算，称“公摊属共有部分，费用应由全体业主分摊”。

法院判决

  1. 认定置换房屋未达“相当性”标准，责令调整区位或补偿差价

法院依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，指出“用于产权调换的房屋应与被征收房屋在区位、用途、面积等方面相当”。本案中，置换房屋位于城郊，与原房屋核心地段存在明显差异，且公摊面积过大导致实际使用面积减少，违反“相当性”原则。判决征收部门在6个月内提供与原房屋区位、配套相当的现房（面积不低于240平方米），或按市场差价补偿李氏兄弟60万元。

  2. 支持逾期交付可要求现房，驳回征收部门抗辩

法院认为，《条例》第二十一条第三款明确规定“过渡期限届满后超过24个月未交付的，被征收人有权要求提供其他相当现房”。征收部门仅支付安置费而不提供现房的抗辩理由不成立，判决其按李氏兄弟要求提供现房。

  3. 明确临时安置费按建筑面积计算，但需披露公摊信息

法院指出，临时安置费通常按建筑面积计算，但征收部门未在协议中披露公摊面积比例，导致李氏兄弟对实际使用面积产生误解，存在程序瑕疵。判决征收部门按建筑面积240平方米支付逾期安置费（至现房交付日），并书面告知公摊面积构成。

刘颖新律师建议

  1. 细化协议条款，明确“相当性”标准

签订补偿协议时，应明确置换房屋的区位（如距原址半径范围）、配套（如学区、商业设施）、公摊比例等细节，避免使用“相当”“类似”等模糊表述。例如，可约定“置换房屋位于原址1公里内，公摊面积不超过15%”。

  2. 保留逾期交付的救济选择权

在协议中增加条款：“若逾期超过24个月，被征收人有权选择继续等待新房交付或要求提供现房，征收部门应在收到书面通知后30日内响应。”避免征收方以“合同未约定”为由拒绝。

  3. 要求公示公摊面积测算依据

征收方提供安置房时，应要求其出示公摊面积测算报告（如测绘机构出具的《房屋面积测算表》），核实公摊比例是否合理。若原房屋无公摊，可主张置换房屋公摊比例不超过当地平均水平（如高层住宅一般不超过20%）。

  4. 及时行使法律权利，避免超期失权

若征收方逾期未交付，应在过渡期届满后立即书面催告，并保留邮寄凭证。根据《条例》，要求提供现房的权利需在逾期后合理期限内行使（一般不超过1年），逾期可能被认定为“放弃权利”。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.