基本案情

2024年，河北省某县启动乡村振兴拆迁项目，李家祖宅位于规划范围内。该房屋为1985年建造的砖木结构老宅，登记在李父名下，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积120平方米。宅基地上另有附属物：砖砌围墙（长30米、高2米）、水井（深15米、直径1.2米）、水泥地坪（100平方米）、猪圈（20平方米）及10棵成年枣树（树龄超20年）。

2024年3月，拆迁方与李家长子李强签订补偿协议，约定房屋补偿按砖木结构每平方米2400元计算，总价28.8万元；但附属物仅按“杂物”笼统补偿5000元。李强之弟李明认为补偿标准过低，尤其围墙、水井等附属物未单独评估，遂拒绝腾房并提起诉讼，要求按实际价值补足差额。

争议焦点

1. 附属物补偿范围是否包含围墙、水井等设施？

李明主张，附属物应独立于房屋补偿，按实际用途和重建成本评估；拆迁方则认为附属物属“房屋配套设施”，已包含在房屋补偿中。

2. 补偿标准是否符合地方政策？

李明提供《河北省农村拆迁补偿标准》，明确规定围墙每米补偿200元、水井每眼补偿5000元、果树每棵补偿300元；拆迁方则以“内部文件”为由拒绝公开具体标准。

3. 评估程序是否合法？

李明指出，拆迁方未对附属物实地测量，仅凭照片估算价值；评估报告无评估师签字，违反《房地产估价规范》。

法院判决

1. 认定附属物补偿需单独计算

法院依据《土地管理法》第四十八条及《河北省农村拆迁补偿标准》，指出附属物与房屋属不同补偿项目，拆迁方将附属物笼统归入“杂物”补偿的行为违法。判决拆迁方重新评估附属物价值，并按省标准补足差额。

2. 明确具体补偿金额

经法院委托的第三方机构评估，确认附属物价值如下：

    •围墙：30米×200元/米=6000元

    •水井：5000元/眼

    •水泥地坪：100平方米×80元/平方米=8000元

    •猪圈：20平方米×150元/平方米=3000元

    •枣树：10棵×300元/棵=3000元

合计2.5万元，扣除已支付的5000元，拆迁方需补付2万元。

3. 驳回拆迁方“内部文件”抗辩

法院认为，地方补偿标准需公开透明，拆迁方以“内部文件”规避法定标准的理由不成立，判决其按省标准执行。

刘颖新律师建议

1. 提前固定附属物证据

拆迁前应对附属物拍照、录像，记录尺寸、材质、数量等信息，并留存购买发票或施工合同，作为评估依据。

2. 核查地方补偿细则

通过政府官网或村委会获取拆迁补偿方案，重点核对附属物补偿标准、评估机构资质及申诉流程，避免被“口头承诺”误导。

3. 拒绝签署空白协议

若协议未明确附属物补偿项目及金额，可要求补充条款或暂缓签字，防止拆迁方事后“低评高扣”。

4. 及时申请行政复议或诉讼

对评估报告有异议的，应在收到报告10日内向评估机构申请复核；对复核结果不服的，可向房地产估价专家委员会申请鉴定，或直接提起行政诉讼。

农村拆迁中，附属物补偿常因标准模糊、评估随意引发纠纷。被拆迁人应主动学习地方政策，通过法律程序维护权益，避免因信息不对称导致损失。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.