基本案情

2024年，江苏省某市老城区启动棚户区改造项目，涉及王氏兄弟（王甲、王乙）继承的一套120㎡砖混结构住宅。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，当地征收部门通过公告方式选定评估机构：首先在征收范围内公示5家候选机构资质信息，组织被征收人投票；因得票均未过半数，最终通过摇号选定“XX房地产评估公司”。评估报告显示房屋补偿价为480万元，但王甲认为该机构未实地勘查（如未测量房屋层高、未记录装修细节），且周边同类房屋市场价约550万元，遂以“评估程序违法、结果显失公平”为由拒绝签约，并诉至法院要求重新选定评估机构。

争议焦点

  1. 评估机构选定程序是否合法？

王甲主张征收部门未充分保障被征收人协商权，直接跳过协商环节启动摇号程序违法；征收部门则称已公示候选机构并组织投票，因无人得票过半数才启动摇号，程序合规。

  2. 评估报告是否存在重大瑕疵？

王甲指出评估报告未记录房屋实际层高（实测3.2米，报告载明2.8米）、未纳入装修价值（房屋为精装修，评估仅按毛坯计价），导致补偿价低于市场价；评估机构辩称“层高误差在合理范围内，装修价值已包含在综合单价中”。

  3. 被拆迁人是否有权要求更换评估机构？

王甲认为评估结果明显偏离市场价，应允许其自行委托机构重新评估；征收部门则主张“评估机构选定后不得更换，只能申请复核或鉴定”。

法院判决

  1. 认定评估机构选定程序合法，驳回更换机构请求

法院依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，指出征收部门已履行公示、投票、摇号等法定程序，且摇号过程由公证处监督，程序无瑕疵。王甲虽主张“应优先协商”，但法律未规定协商为必经程序，故驳回其更换机构请求。

  2. 认定评估报告存在程序瑕疵，责令重新勘查并修正结果

法院审查发现，评估报告未记录房屋层高、装修细节等关键信息，违反《房地产估价规范》中“实地查勘应记录房屋物理状况”的规定，导致补偿价偏离实际价值。判决评估机构于15日内重新勘查，修正层高、装修等参数后出具补充报告，补偿价调整为520万元。

  3. 明确被拆迁人维权路径：复核、鉴定优先于诉讼

法院指出，王甲未先向评估机构申请复核即直接起诉，程序不当。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条，被拆迁人应先申请复核，对复核结果不服再申请专家委员会鉴定，最后方可提起行政诉讼。本案因评估机构程序违法，法院直接介入修正，但强调“常规争议应遵循法定救济顺序”。

刘颖新律师建议

  1. 参与评估机构选定，监督程序合法性

被拆迁人应关注征收部门公示的候选机构资质（如营业执照、估价师证书），在协商、投票环节积极表达意见。若对摇号过程有异议，可要求公证处出具公证书，保留程序违法的证据。

  2. 收到评估报告后10日内申请复核，明确指出问题

复核申请需书面提交，列明具体瑕疵（如未勘查项目、数据错误），并附证据（如照片、测量记录）。评估机构应在10日内复核并书面答复，若改变结果需重新出具报告。

  3. 对复核结果不服，10日内申请专家委员会鉴定

专家委员会由房地产估价师、法律专家等组成，鉴定范围包括评估程序、方法、参数等。鉴定意见为最终技术结论，若认定评估违法，征收部门应重新补偿。

  4. 保留完整证据链，谨慎选择诉讼时机

维权过程中需留存评估报告、复核申请、鉴定意见等文件，形成完整证据链。若评估程序合法但结果存疑，建议优先通过复核、鉴定解决；仅当程序严重违法（如未实地勘查）时，可直接起诉要求撤销评估报告。

房屋拆迁评估争议中，被拆迁人应通过“复核—鉴定—诉讼”的法定路径维权，避免程序倒置导致败诉。同时，积极参与评估机构选定、监督实地查勘，可从源头减少争议，保障补偿公平。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.