基本案情

2023年，北京市通州区张湾镇村民张氏兄弟（张大、张二）因父母遗留的老宅析产问题诉至法院。该房屋为1985年建造的砖木结构平房（建筑面积120㎡），登记在已故父亲名下，未留遗嘱。析产过程中，张二委托检测机构发现房屋存在严重质量问题：承重墙多处裂缝（最宽处达3mm）、地基下沉（最大沉降差125px），经鉴定为“C级危房”（局部危险，需加固后使用）。张二据此主张房屋不具备分割条件，要求暂缓析产并由张大承担修复费用；张大则认为质量问题不影响权属分割，要求按50%比例实物分割房屋。双方争执不下，析产程序陷入停滞。

争议焦点

  1. 房屋质量问题是否构成析产的法律障碍？

张二主张，根据《民法典》第二百九十五条，共有物存在重大安全隐患时，应先消除危险再分割；张大则认为，质量问题属于物的管理范畴，不影响所有权分割，可通过补偿款调整利益。

  2. 修复责任与分割义务如何分配？

张二要求张大承担全部修复费用（预估15万元），理由是张大长期居住未尽维护义务；张大则主张按共有比例分担费用，且修复应在析产后由实际使用人负责。

  3. 析产方式选择：实物分割还是折价补偿？

若实物分割，危房可能因结构改动加剧安全隐患；若折价补偿，需确定房屋市场价值及质量减损比例，双方对评估标准存在分歧。

法院判决

  1. 质量问题不阻却析产，但需优先保障居住安全

法院依据《民法典》第三百零四条（共有物分割规则），认定房屋所有权可分割，但分割方式需考虑物的效用。判决：

     • 驳回张二“暂缓析产”的请求，析产程序继续推进；

     • 要求双方在析产前共同委托有资质的机构制定加固方案，修复费用从房屋变价款中优先支付。

  2. 修复费用按共有比例分担，析产后由实际使用人负责维护

法院指出，房屋未分割前，修复责任应由共有人按份额承担（各50%）；析产后，实际使用人需继续履行维护义务，否则其他共有人可要求赔偿。

  3. 采用“折价补偿+预留修复款”方式分割

因实物分割可能破坏房屋结构，法院判决：

     • 房屋归张大所有，张大按市场价（扣除质量减损部分）的50%向张二支付补偿款（约40万元）；

     • 从补偿款中预留15万元作为修复保证金，待加固验收后返还剩余款项。

刘颖新律师建议

  1. 析产前强制启动质量鉴定，明确风险边界

共有人可协商或通过法院委托专业机构对房屋进行安全鉴定，鉴定报告应明确质量缺陷等级、修复方案及费用。若鉴定为危房，需优先制定加固计划，避免分割后加剧安全隐患。

  2. 修复责任与分割义务分离，避免责任转嫁

修复费用原则上由共有人按份额分担，但可约定析产后由实际使用人承担后续维护责任。若一方拒绝修复，其他共有人可先行垫付并追偿，或通过变卖房屋优先受偿。

  3. 优先选择折价补偿，降低实物分割风险

对存在质量问题的房屋，法院可引导当事人选择“一方取得房屋+支付补偿款”的方式分割，避免因结构改动导致危房等级升级。补偿款需扣除质量减损部分（如按完好房屋市场价的70%计算）。

  4. 设立修复保证金制度，保障执行效果

在折价补偿方案中，可要求取得房屋的一方缴纳修复保证金（通常为预估修复费用的1.2倍），待修复验收合格后返还。若未按期修复，保证金用于委托第三方施工，剩余款项退还。

房屋析产中遇到质量问题时，需平衡“所有权分割”与“物的安全”双重目标。法院应通过质量鉴定明确风险，采用“折价补偿+保证金”模式化解矛盾，避免因实物分割导致危房加剧。当事人需理性看待质量责任，通过协商或司法程序合理分配修复成本，实现析产与安全双赢。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.