基本案情

2018年，上海市某区启动旧城改造项目，张氏家族位于改造范围内的祖宅被纳入拆迁范围。该房屋系张氏祖父于1950年建造，未办理产权登记，仅持有1952年政府颁发的《土地房产所有证》。2020年，拆迁方委托评估公司对房屋进行评估，按“无产权证住宅”标准核定补偿款为300万元。张氏家族认为房屋权属清晰，应按合法产权房标准评估（补偿约800万元），遂向拆迁办提出异议，并提交《土地房产所有证》及族谱证明权属。拆迁办以“历史证件无效”为由拒绝，张氏家族诉至法院。

争议焦点

  1. 房屋确权是评估的前提还是评估的依据？

张氏家族主张，确权是评估的基础，只有明确房屋权属后才能选择对应的评估标准（合法产权房或无证房）；拆迁方则认为，评估是独立程序，即使权属存疑，也可按现状评估，确权问题由后续行政程序解决。

  2. 历史证件能否作为确权及评估的依据？

张氏家族出示1952年《土地房产所有证》，要求按合法产权房评估；拆迁方认为，根据1982年《宪法》第十条，城市土地属国家所有，1952年证件已失效，房屋应视为无证房。

  3. 评估标准选择是否影响确权结果？

若按无证房评估，补偿款远低于市场价，张氏家族可能被迫接受低价；若按合法产权房评估，需先完成确权程序，但拆迁方拒绝启动确权。

法院判决

  1. 确权是评估的前提，评估标准需以权属为依据

法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条，房屋征收补偿需以“合法产权”为基准。未确权的房屋，评估机构无权直接按无证房标准评估，否则可能损害产权人权益。本案中，张氏家族持有的1952年证件虽因法律变更失效，但可证明房屋来源合法，拆迁方应先启动确权程序，明确房屋性质后再委托评估。

  2. 历史证件需结合现行法律认定权属

法院指出，1952年《土地房产所有证》系特定历史时期的产物，其效力需结合现行法律判断。根据1982年《宪法》及《物权法》，城市土地属国家所有，但地上建筑物若未被征收，原权利人仍可能享有使用权或所有权。本案中，房屋未被国家征收，张氏家族可通过补办产权登记或行政确权程序主张权利，评估机构应待权属明确后重新评估。

  3. 判决结果

法院判决撤销原评估报告，责令拆迁方在30日内完成房屋确权程序；确权后，重新委托评估机构按对应标准评估补偿款。

刘颖新律师建议

  1. 确权与评估需同步推进，避免程序倒置

房屋权属存疑时，应先通过行政确权、司法确权或补办登记明确产权性质，再委托评估。擅自按无证房评估可能导致补偿过低，权利人可拒绝接受并要求重新程序。

  2. 历史证件需结合现行法律主张权利

持有历史证件（如土改证、祖宅证明）的产权人，应向不动产登记机构申请确权，或通过行政诉讼确认权属。评估机构无权直接否定历史证件的效力，需以行政确权结果为依据。

  3. 评估机构应保持中立，避免越权判断权属

评估机构仅对房屋市场价值负责，无权认定房屋权属。若拆迁方要求按无证房评估，评估机构应拒绝并要求提供权属证明，否则可能因程序违法被撤销报告。

  4. 权利人需主动监督程序，防止利益受损

在拆迁过程中，权利人应全程参与评估机构选定、评估报告送达等环节，对评估标准提出异议。若发现拆迁方“以评代确”（用评估替代确权），可向房管部门投诉或提起行政诉讼。

房屋确权与评估是拆迁补偿中的关键环节，确权解决“房屋归谁所有”，评估解决“房屋值多少钱”。二者需按“先确权、后评估”的顺序推进，任何程序倒置都可能损害权利人利益。实践中，权利人应重视确权程序，避免因权属不明导致评估标准错选。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.