基本案情

2024年，潍坊市寿光市教师新村小区启动老旧小区改造。该小区建成于1997年，共15栋楼、520户居民，其中部分房屋为房改房（原为学校公房，后按政策出售给教职工）。改造过程中，居民李某发现其持有的《房屋所有权证》登记面积与实际使用面积存在差异（证载面积85㎡，实际测绘面积92㎡），且相邻房屋业主王某主张对公共走廊部分享有共有权，要求分割改造补偿款。双方争执不下，改造工程被迫暂停。李某遂向寿光市人民法院提起确权诉讼，要求明确房屋权属及补偿范围。

争议焦点

  1. 房改房权属认定标准

李某主张依据《房屋所有权证》登记面积确权，王某则认为实际使用面积包含公共部分，应按共有财产分割补偿。核心争议在于：房改房权属是否仅以证载面积为准，还是需结合实际使用情况及共有权规则？

  2. 历史证件与现行政策的冲突

李某的《房屋所有权证》未标注共有部分，但王某提供1998年学校出具的《分房说明》（非法定权属证明），主张对公共走廊享有权利。如何平衡历史文件效力与现行物权法规定？

  3. 改造补偿款分配规则

若确权为李某独有，王某无权分割补偿；若确权为共有，则需按比例分配。补偿款分配直接关联双方核心利益。

法院判决

  1. 权属认定以证载面积为准，公共部分属全体业主共有

法院依据《民法典》第二百七十一条及《潍坊市老旧小区改造补偿办法》，认定房改房权属以《房屋所有权证》登记面积为准，李某对85㎡专有部分享有所有权。公共走廊、楼梯间等属于建筑物共有部分，归全体业主共有，王某无权单独主张权利。

  2. 历史文件效力受限，需以法定权属证明为准

法院指出，1998年《分房说明》仅能证明学校内部分配规则，不具有对外公示效力，不能对抗李某持有的法定权属证书。

  3. 补偿款分配方案

改造补偿款中，85㎡专有部分补偿归李某所有；共有部分补偿按户均分，王某可获其份额。法院责令改造实施主体重新核算补偿方案，并限期10日内完成支付。

刘颖新律师建议

  1. 完善历史权属档案，强化证据链管理

老旧小区改造前，政府应联合档案馆（https://baike.baidu.com/item/%E6%A1%A3%E6%A1%88%E9%A6%86/11003823）、学校等单位，全面梳理房改房历史文件，建立“一房一档”数据库，明确证载面积与实际使用面积差异原因，避免因档案缺失引发纠纷。

  2. 明确共有部分权属，规范补偿分配规则

在改造方案中，应依据《民法典》第二百七十三条，通过业主大会决议明确共有部分范围及补偿分配比例。例如，可约定“共有部分补偿按专有部分面积占比分配”，减少争议。

  3. 引入第三方测绘机构，确保数据客观性

改造主体应委托具有资质的测绘机构进行房屋面积复核，测绘报告需经业主代表、社区居委会共同确认，并作为确权依据。对测绘结果有异议的，可申请司法鉴定。

  4. 建立“确权-补偿”联动机制，避免程序空转

政府可制定《老旧小区改造确权补偿操作指南》，要求改造主体在签订补偿协议前，必须完成权属核查并公示结果。对拒不配合确权的业主，可通过法律途径申请强制执行，确保改造进度。

老旧小区改造中的房屋确权，需兼顾法律统一性与历史复杂性。房改房权属认定应以法定权属证书为准，但需通过完善档案、明确共有权规则、引入第三方测绘等措施，化解历史遗留问题。政府应发挥主导作用，建立“确权-补偿”联动机制，推动改造工作依法、高效推进。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.