基本案情

2018年，李某在广州市某城中村以每平方米8000元的价格购买了一套200平方米的小产权房，该房屋系村集体土地上自建住宅，未缴纳土地出让金，亦未取得国家房管部门颁发的产权证。购房时，李某与原房主王某签订《房屋转让协议》，并支付全款160万元，王某承诺协助办理“内部确权手续”。2023年，该村纳入城市更新改造范围，政府计划将集体土地转为国有用地并统一拆迁补偿。此时，李某要求确认房屋产权并参与拆迁补偿分配，但村集体以“李某非本村集体经济组织成员”为由拒绝，王某则主张协议无效，要求收回房屋。李某遂诉至法院。

争议焦点

  1. 小产权房转让协议是否有效？

李某主张，其与王某签订的协议系双方真实意思表示，且已支付全款，房屋应归其所有；王某及村集体则认为，根据《土地管理法》第六十三条，集体土地使用权不得出让给非集体成员，协议违反法律强制性规定，应属无效。

  2. 政策条件能否成为确权转正的依据？

李某提出，当地政府曾发布《城中村改造试点方案》，允许符合规划的小产权房通过补缴土地出让金、完善手续后确权为商品房。其房屋位于改造范围内，且已居住多年，应适用政策确权；村集体则反驳，政策仅针对“本村集体成员”，李某作为城市居民无权享受。

法院判决

  1. 转让协议因违反法律强制性规定而无效

法院认为，根据《土地管理法》第六十三条及《民法典》第一百五十三条，集体土地使用权不得向非集体成员转让，李某与王某签订的协议因损害集体利益和社会公共秩序，自始无效。王某应返还李某购房款160万元，李某需腾退房屋。

  2. 政策条件不突破法律底线，确权转正无法支持

法院指出，当地政府试点方案明确要求“确权对象须为本村集体经济组织成员”，且需经村民会议三分之二以上成员同意。李某作为城市居民，既非集体成员，亦未履行民主程序，不符合政策条件。即使房屋位于改造范围内，亦不能突破法律对集体土地使用权的限制。

  3. 拆迁补偿权益归属村集体，李某可主张信赖利益损失

法院判决，因协议无效导致的房屋增值损失，由王某承担70%责任（因其隐瞒土地性质），李某承担30%责任（因其明知小产权房风险）。村集体作为土地所有权人，获得拆迁补偿款，但需从补偿款中划拨40万元补偿李某的信赖利益损失。

刘颖新律师建议

  1. 认清小产权房法律风险，避免侥幸心理

小产权房因违反《土地管理法》等法律法规，无法通过政策“转正”。购买前应核查土地性质、规划许可及转让限制，切勿轻信“内部确权”“政策松动”等承诺。

  2. 关注地方政策动态，但以法律为底线

部分地区试点小产权房改造，但均明确“仅限集体成员”“需补缴土地出让金”等前提。非集体成员即使符合政策条件，也可能因法律冲突无法确权，需谨慎评估风险。

  3. 合同无效时，及时主张信赖利益赔偿

若已购买小产权房且合同被认定无效，可要求出卖人返还购房款，并主张房屋增值损失、装修费用等信赖利益赔偿。需保留付款凭证、沟通记录等证据，通过法律途径维权。

  4. 优先选择合法产权房，规避政策与市场风险

小产权房存在拆迁补偿无保障、无法抵押贷款、转让受限等缺陷。购房时应优先选择具有不动产登记证书的商品房，避免因政策变动或法律纠纷导致财产损失。

小产权房“政策转正”缺乏法律基础，其核心矛盾在于集体土地使用权流转限制。即使局部试点允许补缴费用确权，也严格限定于集体成员内部。购房者应摒弃“赌政策”心态，尊重法律红线，选择合规房产以保障权益。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.