赠与人反悔有两条路径，界限在权利是否已转移。任意撤销权（《民法典》第六百五十八条）：赠与财产权利转移之前可以撤销——房屋尚未过户登记前，赠与人可无理由撤销；但经过公证的赠与合同，或依法不得撤销的公益性、道德义务性质赠与不适用。法定撤销权（第六百六十三条）：房屋已经过户后，受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务的，赠与人可以撤销，并应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。此外还有"穷困抗辩"（第六百六十六条），仅适用于尚未履行的部分。实务提示：口头承诺赠与而未过户的，可随时反悔；受赠人已支付对价、装修入住的，可主张补偿或依约要求继续履行；赠与附义务的，应在合同中写清义务内容与不履行的后果。