二手房原则上"现状交付"，卖方对隐蔽瑕疵负有告知义务与瑕疵担保责任。依《民法典》第六百一十七条、第六百一十八条及合同编相关规定：①卖方故意隐瞒重大瑕疵（严重漏水、结构安全、凶宅、查封抵押）的，买受人可主张解除合同、返还房款或减少价款并赔偿损失；②一般瑕疵或买受人已知、应知的瑕疵，通常只能要求修复或适当减价，难以支持退房；③主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的，可以解除合同并要求赔偿。实务提示：看房与收房时留好照片、视频与物业维修记录；对"凶宅"等特殊情形在合同中明确告知义务与违约金；主张退房须证明瑕疵达到"不能实现合同目的"的程度，仅局部渗水难以解除合同，可先通过减价、修复费用与损失赔偿解决。