登记在一方名下、实为夫妻共同财产的房屋，仅由登记权利人签约出售，合同并不当然无效，而是效力待定或对配偶份额构成无权处分。规则：①配偶事后追认，合同对双方生效；②配偶拒绝追认，涉及配偶份额的处分无效，但买卖合同属负担行为，通常认定合同整体有效、可主张违约责任；③买受人构成善意取得（善意、合理对价、已登记）的，可取得所有权，配偶只能向出卖方主张损害赔偿；④能证明配偶知情且同意（共同磋商、收款、交付钥匙、微信沟通）的，视为已获授权。实务提示：买受人签约前应要求夫妻双方共同到场签字，或要求提供配偶书面同意并核对身份；付款尽量至夫妻共同账户或双方确认的账户；发现配偶异议时及时主张解除并返还房款、赔偿损失。