抵押：依《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按约定；转让不影响抵押权，抵押权人仍可追及。故已抵押房屋签订的买卖合同原则有效，继续履行通常是"先解押再过户"——卖方以购房款清偿债务、注销抵押后办理过户；卖方不配合的，买受人可诉请继续履行并主张违约金。查封：查封期间处分受限，一般无法办理过户；买受人可主张解除合同、返还房款并赔偿损失；若查封所涉债务能够清偿，也可在解封后继续履行。实务提示：签约前查询不动产登记信息（抵押、查封、异议登记），并在合同中约定"卖方负责于××日前解除抵押/查封，逾期买受人有权解除并要求违约金"；付款采取资金监管或分期方式，避免大额款项在解押前直接支付卖方。