售后返租（又称售后包租）是指开发商将房屋出售给购房者后，再由开发商或关联公司返租经营的一种商业模式。2025年司法实践中，法院对售后包租的认定已形成明确标准：若标的物为未竣工商品房，则销售行为直接无效；若标的物为现房，则需结合合同条款和实际履行情况综合判断。若开发商未取得预售许可或房产未竣工，买卖合同可能被认定无效。未竣工项目的售后包租合同虽不必然无效，但可能因违反管理性强制性规定而受到行政处罚。若合同中存在“保底收益”“回购承诺”等条款，可能涉及非法集资风险。合同效力风险方面，《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但需注意：仅违反《商品房销售管理办法》等部门规章的售后包租合同，法院通常认定有效。2024年修订的《商品房销售管理办法》新增第十一条第三款，明确“竣工验收备案前不得以任何形式承诺售后包租”。投资者在购买售后返租房产时，应审慎评估开发商的履约能力和项目的合法性。