学区房买卖中，卖方对学位占用情况作出明确承诺但承诺不实的，构成违约，应承担相应的违约责任。北京市海淀区人民法院审理的一起典型案例中，陈宇购买海淀万寿路学区房，补充协议明确约定“房屋学区名额2023-2024年度占用4年级，若承诺不实，卖家承担买卖合同约定的违约责任（总房款20%违约金）”，签约前陈宇多次与卖家确认学位占用情况，卖家均坚持该承诺。事后查实，该房屋学位实际为2022年9月被占用（对应2023-2024年度2年级），与卖家承诺的“4年级”严重不符。法院认定卖家学位承诺不实构成违约，违约金过高可酌情调整，但需承担合理赔偿。买家起诉要求支付总房款20%违约金（153万元），法院最终判决卖家赔偿10万元违约金。若合同没有相关约定，依据民法典规定的诚实信用原则，原房主在出售学区房时，应向买受人披露学位被占用的信息。购房人购买学区房时，务必亲自致电或前往当地教育主管部门核实目标房产的学位使用状态，必须将“确保学位未被占用”作为核心条款明确写入合同，并详细约定一旦违约的具体赔偿金额或计算方式。