限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同，其效力认定有特殊规则。依据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效须具备行为人具有相应的民事行为能力等条件。限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同，须经法定代理人同意或追认方为有效；法定代理人不同意，一般认定合同无效。如果限制民事行为能力人签订合同后，法定代理人予以追认，则合同自始有效；如果法定代理人拒绝追认，则合同自始无效。在司法实践中，如果相对人（买受人）有理由相信限制民事行为能力人具有完全民事行为能力（如该人外观上已成年且无明显的智力或精神障碍），且交易价格合理，法院可能基于保护善意相对人的原则，认定合同有效。但如果相对人明知或应知对方为限制民事行为能力人仍与其交易，则合同无效，相对人需自行承担相应风险。购房人在交易中应注意核实对方的民事行为能力，对于明显存在智力或精神障碍的交易对方，应要求其法定代理人到场确认。