商品房认购、订购、预订等协议在特定条件下可直接被认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示——如当事人明确约定合同为预约合同、将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。若认购书已就合同标的、数量、价款三项核心内容达成合意，且未明确约定“将来一定期限内另行订立正式商品房买卖合同”，法院应当直接认定本约合同成立。如合同已约定房屋总价、付款方式、过户时间等房屋买卖的核心条款，并且载明“本意向书与正式合同具有同等法律效力”等类似条款，据此可以认定该意向书构成房屋买卖合同，而非简单的意向协议。购房人在签订认购书时，应注意审查协议内容是否完整，避免因协议内容不充分而无法获得买卖合同的法律保护。