没有签订正式书面房屋买卖合同，能否被法院认定为房屋买卖关系？依据2025年北京最新的司法裁判口径，必须同时满足五大法定要件：双方具有买卖房屋的真实合意；买受人已支付全部或大部分购房款；出卖人已将房屋交付买受人占有使用；买受人已对房屋进行实际管理或居住；双方之间存在长期无争议的稳定状态。缺少任何一个要件，都有可能不被认定为房屋买卖关系。实践中常见三类未签书面合同的交易场景：口头约定型——双方完全通过口头沟通确定交易内容；简易凭证型——仅写了一张简单的房款收条或购房意向书；先交付后补签型——购房者已付款入住多年但一直未签订正式合同。这类交易存在极大法律风险——一旦房价波动，房主可能反悔主张双方不存在房屋买卖关系，要求购房者腾退房屋。建议房屋买卖务必签订正式的书面合同，明确约定交易各项核心条款，避免因合同形式瑕疵导致权利无法实现。