商品房预售合同登记备案与预告登记在法律性质上存在根本区别，但实践中常被购房人混淆。依据最高人民法院的裁判观点，商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。预告登记使得被登记了的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。合同备案仅表明销售行为已纳入行政监管，在保护买受人的民事权利方面与预告登记存在本质区别。合同备案不属于权利登记，法律并未赋予合同备案以物权请求权效力。购房人仅办理网签备案的，与开发商之间仍仅属于普通债权关系，无法对抗已办理登记的物权。为防范一房多卖风险，购房人在签订房屋买卖合同后应及时办理预告登记，而非仅满足于网签备案。