在正式签订商品房买卖合同之前，开发商常与购房人签订认购书、订购、预订等协议。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这意味着，即使双方未签订正式的买卖合同，只要认购协议具备了商品房买卖合同的核心条款（如房屋坐落、面积、价款、付款方式、交付时间等），且开发商已收取购房款，该认购协议即转化为正式的商品房买卖合同，对双方具有法律约束力。