商品房预售实行行政许可管理，未取得预售许可证明擅自预售的，属违法销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该但书体现了尽量促成交易、维护交易安全的司法取向，合同效力状态可因许可的事后补正而“由无效转为有效”。

合同被认定无效的，依据《民法典》第一百五十七条，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。故买受人可请求返还已付购房款及利息，并就缔约过失请求赔偿。需注意，实务中常见以“认购书”“内部认购协议”“VIP会员卡”等名义变相预售的情形，此类协议是否构成预售合同，应依《民法典》第四百九十五条关于预约合同的规定，结合是否具备房号、面积、价款等主要条款及是否实际收取房款综合认定，不能仅以名称定性。买受人购房前应核验“五证”，尤其是预售许可证载明的预售范围是否涵盖所购房屋。