《民法典》施行后，抵押房屋的转让规则发生实质性变革。依据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响。该条改变了原《物权法》须经抵押权人同意方可转让的做法，确立“自由转让、追及效力”的规则，即转让本身无须抵押权人同意，抵押权继续存续于已转让的房屋之上，抵押权人可就该房屋追及行使优先受偿权。

同条同时设置了抵押权人的保护机制：抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人；抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。此即近年各地推行的“带押过户”的规范基础，房屋无须先行涤除抵押即可办理转移登记，显著降低了交易成本与过桥融资风险。但买受人应清醒认识：其受让的是负担抵押权的房屋，原债务人不履行到期债务的，抵押权人有权就该房屋优先受偿。故买受人宜在合同中明确剩余贷款的清偿主体、时间节点与违约责任，并通过资金监管账户控制付款进度。