一房数卖，是指出卖人就同一房屋先后与多个买受人订立买卖合同的行为。依据《民法典》第二百一十五条确立的区分原则，合同效力与物权变动相区分，除法定无效情形外，数份买卖合同均可有效成立，买受人不得仅以出卖人无处分权或另有他卖而主张合同无效。房屋所有权的最终归属，则依《民法典》第二百零九条登记生效规则确定，已办理所有权转移登记的买受人取得物权。

在数份合同均有效、买受人均请求实际履行的情形下，人民法院一般按照已办理所有权转移登记、已办理预告登记、合法占有房屋、合同履行情况及合同成立先后的顺序确定权利保护顺位；但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已合法占有房屋的买受人。未能取得房屋的买受人，可依据《民法典》第五百七十七条请求出卖人承担继续履行、赔偿损失等违约责任。需特别注意，原《商品房买卖合同司法解释》中“退一赔一”的惩罚性赔偿条款已在民法典施行后被删除，主张双倍赔偿已无规范依据，当事人应回归违约损害赔偿的一般规则，就实际损失（含房屋差价损失）请求救济。故买受人订立房屋买卖合同后，应尽早办理网签、预告登记并及时过户，以在权利顺位竞争中占据优先地位。