预告登记是为保障将来实现物权而设立的登记制度，其功能在于锁定物权变动顺位、防止出卖人“一房数卖”。依据《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即出卖人在预告登记存续期间另行出卖、抵押房屋的，纵已办理登记，亦不能对抗预告登记权利人。

需特别注意预告登记的失效规则。依据《民法典》第二百二十一条第二款，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。故买受人办理预告登记后，应在具备本登记条件后及时申请所有权转移登记，逾期怠于申请将丧失预告登记的保全效力。实践中，预告登记与网签备案性质不同：网签备案属行政管理措施，并不产生物权法上对抗第三人的效力，买受人不应以网签替代预告登记，以免权利落空。